馬來西亞管理費與償債基金是什麼

先說答案

在西馬買公寓或其他分層房屋，除了房貸，每月還要付兩筆錢：

• 管理費（Charges）： 用於公共產業的日常運作，例如清潔、保安、電梯、照明、園藝、管理和建築物保險。
• 償債基金（Sinking Fund）： 儲起來應付偶爾才有的大開銷，例如重新油漆整棟樓或更換老舊裝置。

按《2013 年分層管理法令》：

• 管理費 按每個單位的分配份額單位比例 分攤。
• 償債基金是 管理費的 10%。業主在大會上可以定得更高，但不能更低。
• 兩者都要 在交付空屋之後、並開立規定賬戶之後才可以收取。

僅舉例：某單位管理費每月 RM 300，償債基金至少 RM 30，合計每月 RM 330。貸款方面可用貸款計算器。

各自用在哪裡（白話版）

把一棟分層建築想成業主共同擁有的小鎮。管理費是小鎮每月的運作開銷，償債基金是小鎮為將來重鋪道路而存的儲蓄。

管理費一般包括：

• 保安和門禁系統。
• 公共區域清潔和垃圾收集。
• 電梯保養和維修。
• 公共區域的水電。
• 園藝和泳池保養。
• 建築物保險。
• 管理處和管理公司的費用。
• 公共產業的日常維修。

償債基金只能用於資本開支。 法令限定用於：

• 油漆或重新油漆公共產業。
• 為公共產業購置動產。
• 更新或更換裝置裝置。
• 提升和翻新公共產業。
• 管理機構認為必要的其他資本開支。

兩筆錢分開存放在不同賬戶，是為業主以信託方式持有的，不是發展商或管理公司的收入。

誰來定、誰來收

分層建築一般經過三個階段：

發展商管理期內，發展商把管理費和償債基金分別收進不同賬戶。JMB 成立後，由它在大會上決定以後的管理費和償債基金。業主有投票權，所以出席大會很重要。

份額單位：為什麼兩個單位付的不一樣

管理費不是平均分攤，而是按分配份額單位分攤。份額單位是給每個單位的一個數字，反映面積和型別。單位越大，份額單位越多，付得越多。附有附屬單位（例如停車位或儲物間）的單位，份額單位也可能較多。

實際上，很多建築以"每平方尺每月多少錢"報價，意思一樣，只是講法比較簡單。比較不同建築時要比較同樣的東西：費率、包括什麼、有哪些設施。

算例：RM 500,000 的公寓

和 DSR 指南用同一套假設：房價 RM 500,000，貸款 90% 即 RM 450,000，30 年，假設年利率 4.2%。利率只作說明。以下管理費數字只是例子，不是任何建築的報價。

每月管理費（舉例）

和房貸放在一起看

管理費不是債務，所以不算進 DSR，但你每個月照樣要付。以到手薪水 RM 5,000 計算，單是月供約佔 44%；加上例子中的管理費，實際花在房子上的約佔 51%。

業主投票提高償債基金（舉例）： 如果大會把償債基金定為管理費的 15%，上面的單位就要付 RM 47.25，而不是 RM 31.50。法令允許定得更高，但不能低於 10%。

遲付（舉例）： 如果 RM 346.50 遲付，法令規定利息上限為每年 10%。一個月的金額算下來很少，約每月 RM 2.90，但一再遲付會收到正式通知，最終可能被起訴或被告上分層管理審裁庭。

遲付會怎樣

按法令：

• 管理費和償債基金須在通知後 14 天內付清。
• 遲付要付利息，上限每年 10%。
• 管理機構可以發出書面通知，給予至少 14 天付款。
• 仍然不付的話，可以通過法庭或分層管理審裁庭以債務追討。
• 無合理理由不遵從通知屬於違法，按法令可被罰款、監禁或兩者兼施。

買二手單位時，完成交易前應向管理處索取賬單，確保欠款由賣方付清。

買之前要檢查什麼

新房

• 預估每平方尺管理費，以及發展商說包括哪些專案。
• 你單位的份額單位，列在單位附表裡。
• 預計何時交屋，因為管理費從那時開始。見 VP。
• 設施：設施越多，運作成本通常越高。

二手房

• 管理處發出的賬單，證明單位沒有欠款。
• 最新的經審計賬目和償債基金的數額。舊建築的償債基金太少，將來可能要額外徵費。
• 近期大會的會議記錄：計劃中的工程、糾紛、費率調整。
• 建築狀況：電梯、屋頂、外牆、停車場。
• 住戶規則，例如裝修、寵物或短租方面的規定。

常見錯誤

• 只預算了房貸，忘了每月的管理費。
• 比較管理費時沒有比較包括什麼。
• 以為管理費越低越好；其實可能代表償債基金太少，將來要額外徵費。
• 不出席大會，之後才對調高費率感到意外。
• 買二手單位沒檢查有沒有欠款。

相關名詞

• VP（交付空屋）
• SPA（買賣合約）
• CCC（完工及合規證書）
• DSR（償債比率）

簽約前再確認

這篇說明《2013 年分層管理法令》下管理費和償債基金一般怎樣運作，該法令適用於西馬和納閩。這不是法律意見，每棟建築的費率和規則各不相同。簽約前請索取最新的管理費賬單和賬目。想了解某個具體專案，可以 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。