馬來西亞貸款成數與貸款價值比（LTV）是什麼

先說答案

貸款成數就是銀行借你房子價值的幾成，貸款價值比（LTV）是同一個意思。成數 90%，就是銀行借 90%，其餘 10% 你自己付。

決定成數的因素：

• 國家銀行 規定 個人第三筆及以後的房貸最多 70%，這項措施自 2010 年 11 月 3 日起生效。
• 第一和第二間房子 沒有國家銀行的統一上限，由各銀行決定。90% 很常見，但銀行也可能給較少。
• 計算基礎 一般是房價或銀行估價，以較低者為準。
• 貸款年限 方面，國家銀行規定購買產業最長 35 年。

以 RM 500,000 的房子為例，成數 90% 就是貸款 RM 450,000，自己出 RM 50,000；成數 70% 就是貸款 RM 350,000，自己出 RM 150,000。想用自己的數字試算，可以用貸款計算器。

貸款成數用白話講

每次買房都分兩部分：銀行借的和你自己出的。貸款成數決定怎樣分。

貸款 = 價值 × 貸款成數

你自己出 = 房價 − 貸款

有兩點常讓人意外。第一，"價值"一般指房價和銀行估價中較低的那個，不一定是 SPA 上的價錢。第二，成數只是銀行願意考慮的上限，能不能拿到還要看你的收入和債務，也就是銀行用 DSR 檢查的部分。

國家銀行怎麼規定

國家銀行定了兩條直接影響成數和貸款額的規定：

此外，國家銀行要求銀行負責任地放貸、檢查還款能力，這就是 DSR 的作用。它沒有為第一和第二間房子公佈統一成數，所以不同銀行，甚至同一間銀行對不同買家，給的成數都可能不同。

算例：RM 500,000 的房子

和 DSR 指南及薪水指南用同一套假設：30 年，假設年利率 4.2%。利率只作說明，不是報價也不是預測。

例 1：同一間房子，不同成數

成數越低，月供越少，但前期要準備的現金多很多。

例 2：估價比房價低

SPA 價錢是 RM 500,000，銀行估價師估為 RM 480,000。銀行按較低的數字借 90%：

• 貸款：90% × RM 480,000 = RM 432,000。
• 自己出：RM 500,000 − RM 432,000 = RM 68,000，而不是 RM 50,000。
• 月供：每月約 RM 2,113。

RM 18,000 的差額要自己掏腰包。二手房的價錢由屋主之間商議，估價不足比較常見，所以簽約前最好先了解大概估價。

例 3：貸款年限

同樣 RM 450,000 的貸款，用最長的 35 年，月供約 RM 2,047，30 年則約 RM 2,201。月供較低，但要多付五年利息。銀行也會看你貸款結束時的年齡，年紀較大的借款人不一定能拿到 35 年。

例 4：不從貸款出的費用

貸款只負責房價中成數以內的部分，其他費用一般另外付：

• 轉讓印花稅：公民或永久居民買 RM 500,000 的房子是 RM 9,000，除非符合豁免。
• 貸款合約印花稅：貸款額的 0.5%，RM 450,000 就是 RM 2,250。
• SPA 和貸款的律師費。
• 估價費（如有）。

有些銀行允許把某些費用（例如房貸保險保費）加進貸款，這會提高貸款額和月供。見 MRTA 與 MLTA 和印花稅指南。

一步步算出要準備多少現金

訂房之前，可以按這個次序算一遍：

1. 從較低的數字開始： 拿房價，如果可以也瞭解銀行的大概估價，用較低的那個。
2. 套用成數： 如果銀行說過可以，第一或第二間房子用 90%；如果這會是你的第三筆房貸，用 70%。
3. 算出自己出的部分： 房價減貸款，這就是買房本身要準備的現金。
4. 加上額外費用： 轉讓印花稅、貸款額 0.5% 的貸款合約印花稅、律師費和估價費（如有）。
5. 用收入核對月供： 把貸款額輸入貸款計算器，把月供和你的到手薪水及其他債務比較。

如果某一步對不上，常見的調整方法是：選較低的房價、多出一些現金、在 35 年上限內延長年限，或加一位聯名借款人。

第三筆房貸：影響誰

70% 上限針對個人借款人的第三筆房屋融資。要知道的幾點：

• 看的是房貸，不是房子。已全數付清、沒有貸款的房子不算房貸，具體請問你的銀行怎樣計算。
• 聯名貸款也算。你是某筆貸款的聯名借款人，它可能算作你的其中一筆。申請前先問銀行。
• 還清舊貸款可能改變計算。銀行按評估當時的記錄來看，所以時間點很重要。
• 上限不影響第一和第二間房子，那些成數由各銀行的信貸政策決定。

成數與 DSR：兩項不同的檢查

銀行會檢查兩件事：

1. 成數： 願意以這間房子借多少。
2. DSR： 你的收入加上其他債務後，能不能負擔月供。

兩項都要過關。有的買家成數上可以拿 90%，但 DSR 太高只能借少一點；也有的收入很好，卻因為是第三筆房貸只能拿 70%。見 DSR 指南。

要檢查什麼

• 你已經有幾筆房貸， 包括個人和聯名，以及銀行怎樣計算。
• 貸款批准信上的成數， 要有書面，並確認是按房價還是估價計算。
• 估價， 如果可以，籤二手房 SPA 前先了解。
• 給你的年限， 和你的年齡對照。
• 補差額的現金， 包括估價不足、印花稅和律師費。
• 外國買家： 各銀行對外國借款人的政策、在吉隆坡須取得土地局的同意，以及外國人的最低限價。

常見錯誤

• 以為每間銀行都給 90%。
• 忘了成數按房價和估價中較低者計算。
• 沒把和家人的聯名貸款算作自己的一筆。
• 只預算了 10%，忘了印花稅和律師費。
• 選了最長年限，卻沒看到多付的利息。

相關名詞

• DSR（償債比率）
• MRTA 與 MLTA
• SPA（買賣合約）
• 印花稅
• 外國買家房貸指南

簽約前再確認

這篇說明貸款成數一般怎樣運作，不是理財建議，銀行也會調整自己的政策。簽訂購表格或 SPA 之前，請銀行給你書面的貸款批准，列明成數、年限和估價。想了解某個具體專案，可以 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。