馬來西亞 SPA（買賣合約）是什麼

先說答案

SPA（買賣合約）就是你買房時籤的合同，寫明價錢、怎樣和何時付款、何時拿鑰匙，以及任何一方沒有履行時會怎樣。

在西馬向持牌發展商買新房，大部分條款不用談，因為法律定了標準格式：有地房屋用 G 表格，分層建築裡的單位（例如公寓）用 H 表格。這些表格規定：

• 按工程階段付款的付款表。
• 交屋期限：從 SPA 簽署日起，H 表格 36 個月，G 表格 24 個月。
• 遲交屋賠償：按房價每年 10%，逐日計算。
• 缺陷責任期：H 表格是取得空屋（VP）後 24 個月。

以 RM 500,000、貸款 90% 的公寓為例，籤 SPA 時要付 10%，即 RM 50,000（通常包括訂金），其餘分階段付。想看貸款方面的數字，可以用貸款計算器。

SPA 用白話講

籤 SPA 之前，一般會先簽訂購表格（booking form）並付訂金。訂購表格只是表示你想要這個單位，SPA 才是約束雙方的正式合同。

SPA 包括：

• 雙方和房產： 誰買、誰賣、哪個單位、面積和所在土地。
• 價錢和付款方式。
• 何時交屋， 遲交的話賣方要賠多少。
• 交屋後的權利， 例如缺陷責任期。
• 各方要付的費用， 例如律師費和印花稅。
• 一方違約時怎麼辦， 例如你遲付款，或發展商不能交屋。

簽完 SPA 後，銀行和律師會準備貸款檔案，之後再辦轉讓。轉讓步驟見 MOT 指南。

發展商 SPA 與二手房 SPA

以下內容以 H 表格的發展商 SPA 為主，因為吉隆坡和巴生谷的新房大多是分層單位。

H 表格的付款表

H 表格的第三附表規定房價怎樣付。每個階段在發展商發出書面通知、說明該階段完成後 30 天內付清，通知須附發展商建築師或工程師簽署的證書。

最後 5% 由發展商律師保管：取得空屋後 8 個月發放 2.5%，24 個月後再發放 2.5%。這讓發展商有動力修好你報的缺陷。

算例：RM 500,000 的公寓

和 DSR 指南用同一套假設：房價 RM 500,000，貸款 90% 即 RM 450,000，30 年，假設年利率 4.2%。利率只作說明。

自己出的錢： 第一個 10%，即 RM 50,000，由你自己付。已付的訂金通常算在裡面。

其餘由貸款分階段付： 之後每個階段到期，銀行就付給發展商。你只為已經放出的貸款付利息，這叫按進度計息（progressive interest）。頭幾年貸款只放出一部分，每月要付的比完整月供（約 RM 2,201）少；貸款全部放完後，才開始付完整月供。

你遲付款： 某階段過了 30 天仍未付，H 表格允許發展商按未付款項每年 10% 逐日收取遲付利息。

發展商遲交屋： 如果超過 36 個月才交付空屋，發展商要按房價每年 10% 賠償。RM 500,000 就是每年 RM 50,000，約每天 RM 137；遲六個月約 RM 25,000。

公共設施遲完成： 公共設施也須在 36 個月內完成。遲了的話，按房價最後 20% 的每年 10% 賠償：RM 500,000 的最後 20% 是 RM 100,000，即每年 RM 10,000。

額外費用： 你要付轉讓的印花稅；貸款合約的印花稅是貸款額的 0.5%。RM 500,000 的房子，公民或永久居民的轉讓印花稅是 RM 9,000，RM 450,000 貸款的合約印花稅是 RM 2,250，除非符合豁免。詳見印花稅指南。

H 表格 SPA 裡的重要條款

• 交付空屋（VP）： 發展商必須憑完工及合規證書（CCC）交屋，水電可供接駁，並交出鑰匙。見 VP 指南 和 CCC 指南。
• 視同已交屋： 如果你不去拿鑰匙，發展商通知送達 30 天后，就視為你已取得空屋，管理費和缺陷期可能從那時開始算。
• 缺陷責任期： VP 後 24 個月內出現、因工藝或材料不良造成的缺陷，發展商須在收到你書面通知後 30 天內修好。沒修的話，你可以按表格的程式自己修，再索回費用。
• 管理費： 從 VP 起你要付管理費和償債基金。見管理費與償債基金。
• 分層地契： 分層地契發出後，發展商須交出有效的轉讓檔案，並在註冊後 30 天內交出已註冊的地契。
• 終止合約： 如果你不付款而合約被終止，發展商可以沒收部分房價：已付不超過一半時沒收 10%，超過一半時沒收 20%。請和律師一起讀這一條。

籤之前要看什麼

• 表格對不對： 持牌發展商的分層單位應該用 H 表格，有地房屋用 G 表格。
• 發展商執照號碼和廣告及銷售準證號碼， 兩者都寫在 SPA 裡。
• 單位資料： 單位號碼、面積、停車位和附屬單位，要和附表裡的圖則對得上。
• 價錢 和你談好的一樣，沒有通過附加信件另外加錢。
• SPA 日期： 36 個月或 24 個月的期限從這一天算起。
• 貸款： 簽約前先拿到貸款批准，或問律師貸款被拒時 SPA 怎樣處理。
• 律師： 你可以自己委任律師，不一定要用發展商的律師。
• 訂金 算在 10% 裡，收據金額對得上。

常見錯誤

• 還沒確認貸款批不批得到就先簽訂購表格。見 DSR 指南。
• 把附加信件當成 SPA 的一部分，卻沒有問律師。
• 沒看"視同已交屋"條款，錯過缺陷期的起點。
• 忘了最後 5% 的保管款在缺陷問題上對你有幫助。
• 以為二手房 SPA 和發展商 SPA 有同樣的保障。

相關名詞

• VP（交付空屋）
• CCC（完工及合規證書）
• MOT（轉讓書）
• 貸款成數與貸款價值比
• MRTA 與 MLTA

簽約前再確認

這篇說明西馬持牌發展商分層房屋的標準 SPA 一般怎樣運作，不是法律意見。沙巴和砂拉越有各自的房屋法律，2015 年 7 月以前取得執照的專案可能沿用較舊的條文。簽約前請和自己的律師一起讀 SPA。外國買家在吉隆坡買房，轉讓前還需要取得土地局的同意（consent from the land authority）。想了解某個具體專案，可以 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。