马来西亚管理费与偿债基金是什么

先说答案

在西马买公寓或其他分层房屋，除了房贷，每月还要付两笔钱：

• 管理费（Charges）： 用于公共产业的日常运作，例如清洁、保安、电梯、照明、园艺、管理和建筑物保险。
• 偿债基金（Sinking Fund）： 储起来应付偶尔才有的大开销，例如重新油漆整栋楼或更换老旧设备。

按《2013 年分层管理法令》：

• 管理费 按每个单位的分配份额单位比例 分摊。
• 偿债基金是 管理费的 10%。业主在大会上可以定得更高，但不能更低。
• 两者都要 在交付空屋之后、并开立规定账户之后才可以收取。

仅举例：某单位管理费每月 RM 300，偿债基金至少 RM 30，合计每月 RM 330。贷款方面可用贷款计算器。

各自用在哪里（白话版）

把一栋分层建筑想成业主共同拥有的小镇。管理费是小镇每月的运作开销，偿债基金是小镇为将来重铺道路而存的储蓄。

管理费一般包括：

• 保安和门禁系统。
• 公共区域清洁和垃圾收集。
• 电梯保养和维修。
• 公共区域的水电。
• 园艺和泳池保养。
• 建筑物保险。
• 管理处和管理公司的费用。
• 公共产业的日常维修。

偿债基金只能用于资本开支。 法令限定用于：

• 油漆或重新油漆公共产业。
• 为公共产业购置动产。
• 更新或更换装置设备。
• 提升和翻新公共产业。
• 管理机构认为必要的其他资本开支。

两笔钱分开存放在不同账户，是为业主以信托方式持有的，不是发展商或管理公司的收入。

谁来定、谁来收

分层建筑一般经过三个阶段：

发展商管理期内，发展商把管理费和偿债基金分别收进不同账户。JMB 成立后，由它在大会上决定以后的管理费和偿债基金。业主有投票权，所以出席大会很重要。

份额单位：为什么两个单位付的不一样

管理费不是平均分摊，而是按分配份额单位分摊。份额单位是给每个单位的一个数字，反映面积和类型。单位越大，份额单位越多，付得越多。附有附属单位（例如停车位或储物间）的单位，份额单位也可能较多。

实际上，很多建筑以"每平方尺每月多少钱"报价，意思一样，只是讲法比较简单。比较不同建筑时要比较同样的东西：费率、包括什么、有哪些设施。

算例：RM 500,000 的公寓

和 DSR 指南用同一套假设：房价 RM 500,000，贷款 90% 即 RM 450,000，30 年，假设年利率 4.2%。利率只作说明。以下管理费数字只是例子，不是任何建筑的报价。

每月管理费（举例）

和房贷放在一起看

管理费不是债务，所以不算进 DSR，但你每个月照样要付。以到手薪水 RM 5,000 计算，单是月供约占 44%；加上例子中的管理费，实际花在房子上的约占 51%。

业主投票提高偿债基金（举例）： 如果大会把偿债基金定为管理费的 15%，上面的单位就要付 RM 47.25，而不是 RM 31.50。法令允许定得更高，但不能低于 10%。

迟付（举例）： 如果 RM 346.50 迟付，法令规定利息上限为每年 10%。一个月的金额算下来很少，约每月 RM 2.90，但一再迟付会收到正式通知，最终可能被起诉或被告上分层管理审裁庭。

迟付会怎样

按法令：

• 管理费和偿债基金须在通知后 14 天内付清。
• 迟付要付利息，上限每年 10%。
• 管理机构可以发出书面通知，给予至少 14 天付款。
• 仍然不付的话，可以通过法庭或分层管理审裁庭以债务追讨。
• 无合理理由不遵从通知属于违法，按法令可被罚款、监禁或两者兼施。

买二手单位时，完成交易前应向管理处索取账单，确保欠款由卖方付清。

买之前要检查什么

新房

• 预估每平方尺管理费，以及发展商说包括哪些项目。
• 你单位的份额单位，列在单位附表里。
• 预计何时交屋，因为管理费从那时开始。见 VP。
• 设施：设施越多，运作成本通常越高。

二手房

• 管理处发出的账单，证明单位没有欠款。
• 最新的经审计账目和偿债基金的数额。旧建筑的偿债基金太少，将来可能要额外征费。
• 近期大会的会议记录：计划中的工程、纠纷、费率调整。
• 建筑状况：电梯、屋顶、外墙、停车场。
• 住户规则，例如装修、宠物或短租方面的规定。

常见错误

• 只预算了房贷，忘了每月的管理费。
• 比较管理费时没有比较包括什么。
• 以为管理费越低越好；其实可能代表偿债基金太少，将来要额外征费。
• 不出席大会，之后才对调高费率感到意外。
• 买二手单位没检查有没有欠款。

相关名词

• VP（交付空屋）
• SPA（买卖合约）
• CCC（完工及合规证书）
• DSR（偿债比率）

签约前再确认

这篇说明《2013 年分层管理法令》下管理费和偿债基金一般怎样运作，该法令适用于西马和纳闽。这不是法律意见，每栋建筑的费率和规则各不相同。签约前请索取最新的管理费账单和账目。想了解某个具体项目，可以 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。