马来西亚贷款成数与贷款价值比（LTV）是什么

先说答案

贷款成数就是银行借你房子价值的几成，贷款价值比（LTV）是同一个意思。成数 90%，就是银行借 90%，其余 10% 你自己付。

决定成数的因素：

• 国家银行 规定 个人第三笔及以后的房贷最多 70%，这项措施自 2010 年 11 月 3 日起生效。
• 第一和第二间房子 没有国家银行的统一上限，由各银行决定。90% 很常见，但银行也可能给较少。
• 计算基础 一般是房价或银行估价，以较低者为准。
• 贷款年限 方面，国家银行规定购买产业最长 35 年。

以 RM 500,000 的房子为例，成数 90% 就是贷款 RM 450,000，自己出 RM 50,000；成数 70% 就是贷款 RM 350,000，自己出 RM 150,000。想用自己的数字试算，可以用贷款计算器。

贷款成数用白话讲

每次买房都分两部分：银行借的和你自己出的。贷款成数决定怎样分。

贷款 = 价值 × 贷款成数

你自己出 = 房价 − 贷款

有两点常让人意外。第一，"价值"一般指房价和银行估价中较低的那个，不一定是 SPA 上的价钱。第二，成数只是银行愿意考虑的上限，能不能拿到还要看你的收入和债务，也就是银行用 DSR 检查的部分。

国家银行怎么规定

国家银行定了两条直接影响成数和贷款额的规定：

此外，国家银行要求银行负责任地放贷、检查还款能力，这就是 DSR 的作用。它没有为第一和第二间房子公布统一成数，所以不同银行，甚至同一间银行对不同买家，给的成数都可能不同。

算例：RM 500,000 的房子

和 DSR 指南及薪水指南用同一套假设：30 年，假设年利率 4.2%。利率只作说明，不是报价也不是预测。

例 1：同一间房子，不同成数

成数越低，月供越少，但前期要准备的现金多很多。

例 2：估价比房价低

SPA 价钱是 RM 500,000，银行估价师估为 RM 480,000。银行按较低的数字借 90%：

• 贷款：90% × RM 480,000 = RM 432,000。
• 自己出：RM 500,000 − RM 432,000 = RM 68,000，而不是 RM 50,000。
• 月供：每月约 RM 2,113。

RM 18,000 的差额要自己掏腰包。二手房的价钱由屋主之间商议，估价不足比较常见，所以签约前最好先了解大概估价。

例 3：贷款年限

同样 RM 450,000 的贷款，用最长的 35 年，月供约 RM 2,047，30 年则约 RM 2,201。月供较低，但要多付五年利息。银行也会看你贷款结束时的年龄，年纪较大的借款人不一定能拿到 35 年。

例 4：不从贷款出的费用

贷款只负责房价中成数以内的部分，其他费用一般另外付：

• 转让印花税：公民或永久居民买 RM 500,000 的房子是 RM 9,000，除非符合豁免。
• 贷款合约印花税：贷款额的 0.5%，RM 450,000 就是 RM 2,250。
• SPA 和贷款的律师费。
• 估价费（如有）。

有些银行允许把某些费用（例如房贷保险保费）加进贷款，这会提高贷款额和月供。见 MRTA 与 MLTA 和印花税指南。

一步步算出要准备多少现金

订房之前，可以按这个次序算一遍：

1. 从较低的数字开始： 拿房价，如果可以也了解银行的大概估价，用较低的那个。
2. 套用成数： 如果银行说过可以，第一或第二间房子用 90%；如果这会是你的第三笔房贷，用 70%。
3. 算出自己出的部分： 房价减贷款，这就是买房本身要准备的现金。
4. 加上额外费用： 转让印花税、贷款额 0.5% 的贷款合约印花税、律师费和估价费（如有）。
5. 用收入核对月供： 把贷款额输入贷款计算器，把月供和你的到手薪水及其他债务比较。

如果某一步对不上，常见的调整方法是：选较低的房价、多出一些现金、在 35 年上限内延长年限，或加一位联名借款人。

第三笔房贷：影响谁

70% 上限针对个人借款人的第三笔房屋融资。要知道的几点：

• 看的是房贷，不是房子。已全数付清、没有贷款的房子不算房贷，具体请问你的银行怎样计算。
• 联名贷款也算。你是某笔贷款的联名借款人，它可能算作你的其中一笔。申请前先问银行。
• 还清旧贷款可能改变计算。银行按评估当时的记录来看，所以时间点很重要。
• 上限不影响第一和第二间房子，那些成数由各银行的信贷政策决定。

成数与 DSR：两项不同的检查

银行会检查两件事：

1. 成数： 愿意以这间房子借多少。
2. DSR： 你的收入加上其他债务后，能不能负担月供。

两项都要过关。有的买家成数上可以拿 90%，但 DSR 太高只能借少一点；也有的收入很好，却因为是第三笔房贷只能拿 70%。见 DSR 指南。

要检查什么

• 你已经有几笔房贷， 包括个人和联名，以及银行怎样计算。
• 贷款批准信上的成数， 要有书面，并确认是按房价还是估价计算。
• 估价， 如果可以，签二手房 SPA 前先了解。
• 给你的年限， 和你的年龄对照。
• 补差额的现金， 包括估价不足、印花税和律师费。
• 外国买家： 各银行对外国借款人的政策、在吉隆坡须取得土地局的同意，以及外国人的最低限价。

常见错误

• 以为每间银行都给 90%。
• 忘了成数按房价和估价中较低者计算。
• 没把和家人的联名贷款算作自己的一笔。
• 只预算了 10%，忘了印花税和律师费。
• 选了最长年限，却没看到多付的利息。

相关名词

• DSR（偿债比率）
• MRTA 与 MLTA
• SPA（买卖合约）
• 印花税
• 外国买家房贷指南

签约前再确认

这篇说明贷款成数一般怎样运作，不是理财建议，银行也会调整自己的政策。签订购表格或 SPA 之前，请银行给你书面的贷款批准，列明成数、年限和估价。想了解某个具体项目，可以 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。