马来西亚 MOT（转让书）是什么

先说答案

MOT（转让书）就是把产业的法定业权转到你名下的文件。签 SPA 是同意买卖；MOT 是到土地局把它落实。

买房的主要印花税也是征在这份文件上。截至 2026 年 10 月：

印花税以房价或市值较高者计算。RM 500,000 的房子，公民或永久居民的 MOT 印花税是 RM 9,000。贷款合约是另一份文件，印花税是贷款额的 0.5%。完整说明见印花税指南，贷款方面可用贷款计算器。

MOT 用白话讲

在马来西亚，土地局登记每一块地和每一个分层单位的业主。只有你的名字登记在地契上，你才是法定业主。

SPA 是买卖双方之间的承诺；MOT 是《国家土地法典》下正式的转让文件。在西马，土地和分层单位的转让表格一般称为 Form 14A。卖方签名转让，你签名接受，盖印花后，再交到土地局注册。

三个步骤，依次是：

1. 签署： 买卖双方签 MOT，通常在各自律师楼签。
2. 盖印花： 由内陆税收局（LHDN）评估并盖印花，缴付印花税。
3. 注册： 已盖印花的 MOT 交到土地局，你的名字登记在地契上。

二手房与新房：MOT 何时签

新分层单位方面，H 表格规定：分层地契发出后，发展商须免费交出有效、可注册的转让文件和地契。注册后，发展商须在 30 天内把你名下的地契正本交给你，否则按迟交屋的同样比率赔偿。

算例：RM 500,000 的房子

和 DSR 指南用同一套假设：房价 RM 500,000，贷款 90% 即 RM 450,000，30 年，假设年利率 4.2%。利率只作说明。

公民或永久居民的 MOT 印花税

贷款合约印花税： 贷款额的 0.5%，RM 450,000 就是 RM 2,250。

两者合计： RM 11,250，还未包括律师费和杂费。

首购屋豁免： 马来西亚公民首次购买 RM 500,000 或以下的房子，SPA 在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署，并符合条件的，两份文件都免印花税。以这个例子来说，RM 11,250 变成 RM 0。条件见印花税指南。

其他价位（公民或永久居民，只算 MOT）

外国买家（举例）： 外国买家购买 RM 1,000,000 的住宅单位，统一收 8%，MOT 印花税 RM 80,000，另加贷款额的 0.5%。在吉隆坡，外国买家还需要取得土地局的同意（consent from the land authority）才能注册转让，而且房价须达到外国人的最低限价。见各州外国人最低购房价。

房价还是市值：为什么重要

印花税以房价或市值较高者计算。家人之间的二手买卖，或远低于市价的交易，内陆税收局可能按较高的市值评估。

仅举例：房子以 RM 450,000 卖出，但估值 RM 500,000，公民的印花税会按 RM 500,000 计算，即 RM 9,000，而不是 RM 8,000。

盖印花的申报一般由律师准备，请问清楚是否需要估价报告。

时间与罚款

按《1949 年印花税法令》，在马来西亚签署的文件应在签署后 30 天内盖印花，逾期要在税款之外另付罚款。时间通常由律师处理，但如果你的款项迟迟未备好，也可能逾期。

盖印花之后才到土地局注册，所以印花迟了，你的名字登上地契的日子也会延后。

要检查什么

• 买家类别： 公民、永久居民还是外国人，税率差很多。
• 首购屋豁免： 如果你是首次购买 RM 500,000 或以下房子的马来西亚公民，请律师替你申请。
• 计算用的价值： 房价或市值，以较高者为准。
• 名字和份额： 联名买家的 MOT 要写明每个人的名字和各占份额，与 SPA 一致。
• 同意书： 有些土地（例如附有转让限制的租赁地）转让前需要州政府同意；外国买家在吉隆坡需要取得土地局的同意。
• 时间： 预先备好印花税的钱，免得逾期。
• 新房： 问清楚分层地契预计何时发出，并留意注册后 30 天内交出地契正本。

常见错误

• 把 SPA 和 MOT 混为一谈，以为签了 SPA 业权就转过来了。
• 只预算了贷款合约的印花税，忘了 MOT 的印花税，或反过来。
• 以为外国买家也是 1% 至 4% 分级。
• 以为家人之间低价买卖，印花税就会很低。
• 注册后没有跟进，拿回你名下的地契。

相关名词

• 印花税
• SPA（买卖合约）
• VP（交付空屋）
• 贷款成数与贷款价值比

签约前再确认

这篇说明截至 2026 年 10 月，西马 MOT 及其印花税一般怎样运作，不是法律或税务意见，税率和豁免可能随每年财政预算案改变。签约前请律师确认印花税。想了解某个具体项目，可以 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。