马来西亚 SPA（买卖合约）是什么

先说答案

SPA（买卖合约）就是你买房时签的合同，写明价钱、怎样和何时付款、何时拿钥匙，以及任何一方没有履行时会怎样。

在西马向持牌发展商买新房，大部分条款不用谈，因为法律定了标准格式：有地房屋用 G 表格，分层建筑里的单位（例如公寓）用 H 表格。这些表格规定：

• 按工程阶段付款的付款表。
• 交屋期限：从 SPA 签署日起，H 表格 36 个月，G 表格 24 个月。
• 迟交屋赔偿：按房价每年 10%，逐日计算。
• 缺陷责任期：H 表格是取得空屋（VP）后 24 个月。

以 RM 500,000、贷款 90% 的公寓为例，签 SPA 时要付 10%，即 RM 50,000（通常包括订金），其余分阶段付。想看贷款方面的数字，可以用贷款计算器。

SPA 用白话讲

签 SPA 之前，一般会先签订购表格（booking form）并付订金。订购表格只是表示你想要这个单位，SPA 才是约束双方的正式合同。

SPA 包括：

• 双方和房产： 谁买、谁卖、哪个单位、面积和所在土地。
• 价钱和付款方式。
• 何时交屋， 迟交的话卖方要赔多少。
• 交屋后的权利， 例如缺陷责任期。
• 各方要付的费用， 例如律师费和印花税。
• 一方违约时怎么办， 例如你迟付款，或发展商不能交屋。

签完 SPA 后，银行和律师会准备贷款文件，之后再办转让。转让步骤见 MOT 指南。

发展商 SPA 与二手房 SPA

以下内容以 H 表格的发展商 SPA 为主，因为吉隆坡和巴生谷的新房大多是分层单位。

H 表格的付款表

H 表格的第三附表规定房价怎样付。每个阶段在发展商发出书面通知、说明该阶段完成后 30 天内付清，通知须附发展商建筑师或工程师签署的证书。

最后 5% 由发展商律师保管：取得空屋后 8 个月发放 2.5%，24 个月后再发放 2.5%。这让发展商有动力修好你报的缺陷。

算例：RM 500,000 的公寓

和 DSR 指南用同一套假设：房价 RM 500,000，贷款 90% 即 RM 450,000，30 年，假设年利率 4.2%。利率只作说明。

自己出的钱： 第一个 10%，即 RM 50,000，由你自己付。已付的订金通常算在里面。

其余由贷款分阶段付： 之后每个阶段到期，银行就付给发展商。你只为已经放出的贷款付利息，这叫按进度计息（progressive interest）。头几年贷款只放出一部分，每月要付的比完整月供（约 RM 2,201）少；贷款全部放完后，才开始付完整月供。

你迟付款： 某阶段过了 30 天仍未付，H 表格允许发展商按未付款项每年 10% 逐日收取迟付利息。

发展商迟交屋： 如果超过 36 个月才交付空屋，发展商要按房价每年 10% 赔偿。RM 500,000 就是每年 RM 50,000，约每天 RM 137；迟六个月约 RM 25,000。

公共设施迟完成： 公共设施也须在 36 个月内完成。迟了的话，按房价最后 20% 的每年 10% 赔偿：RM 500,000 的最后 20% 是 RM 100,000，即每年 RM 10,000。

额外费用： 你要付转让的印花税；贷款合约的印花税是贷款额的 0.5%。RM 500,000 的房子，公民或永久居民的转让印花税是 RM 9,000，RM 450,000 贷款的合约印花税是 RM 2,250，除非符合豁免。详见印花税指南。

H 表格 SPA 里的重要条款

• 交付空屋（VP）： 发展商必须凭完工及合规证书（CCC）交屋，水电可供接驳，并交出钥匙。见 VP 指南 和 CCC 指南。
• 视同已交屋： 如果你不去拿钥匙，发展商通知送达 30 天后，就视为你已取得空屋，管理费和缺陷期可能从那时开始算。
• 缺陷责任期： VP 后 24 个月内出现、因工艺或材料不良造成的缺陷，发展商须在收到你书面通知后 30 天内修好。没修的话，你可以按表格的程序自己修，再索回费用。
• 管理费： 从 VP 起你要付管理费和偿债基金。见管理费与偿债基金。
• 分层地契： 分层地契发出后，发展商须交出有效的转让文件，并在注册后 30 天内交出已注册的地契。
• 终止合约： 如果你不付款而合约被终止，发展商可以没收部分房价：已付不超过一半时没收 10%，超过一半时没收 20%。请和律师一起读这一条。

签之前要看什么

• 表格对不对： 持牌发展商的分层单位应该用 H 表格，有地房屋用 G 表格。
• 发展商执照号码和广告及销售准证号码， 两者都写在 SPA 里。
• 单位资料： 单位号码、面积、停车位和附属单位，要和附表里的图则对得上。
• 价钱 和你谈好的一样，没有通过附加信件另外加钱。
• SPA 日期： 36 个月或 24 个月的期限从这一天算起。
• 贷款： 签约前先拿到贷款批准，或问律师贷款被拒时 SPA 怎样处理。
• 律师： 你可以自己委任律师，不一定要用发展商的律师。
• 订金 算在 10% 里，收据金额对得上。

常见错误

• 还没确认贷款批不批得到就先签订购表格。见 DSR 指南。
• 把附加信件当成 SPA 的一部分，却没有问律师。
• 没看"视同已交屋"条款，错过缺陷期的起点。
• 忘了最后 5% 的保管款在缺陷问题上对你有帮助。
• 以为二手房 SPA 和发展商 SPA 有同样的保障。

相关名词

• VP（交付空屋）
• CCC（完工及合规证书）
• MOT（转让书）
• 贷款成数与贷款价值比
• MRTA 与 MLTA

签约前再确认

这篇说明西马持牌发展商分层房屋的标准 SPA 一般怎样运作，不是法律意见。沙巴和砂拉越有各自的房屋法律，2015 年 7 月以前取得执照的项目可能沿用较旧的条文。签约前请和自己的律师一起读 SPA。外国买家在吉隆坡买房，转让前还需要取得土地局的同意（consent from the land authority）。想了解某个具体项目，可以 WhatsApp Shyan Yee（REN 46305，IQI Realty）：+60 17-279 8932。